Инвест-отель: принципы работы, виды, риски и доходность

Поиск по журналу

Москва и МО

Инвест-отель: как устроен формат и кому он подходит

25 июня

Инвест-отели становятся всё более популярным способом получения пассивного дохода среди частных инвесторов. В отличие от классической сдачи квартиры в аренду, этот формат позволяет владельцу номера не заниматься поиском постояльцев и управлением недвижимостью — всё берёт на себя профессиональный оператор. В статье разберём, как работает модель инвест-отеля, какие виды существуют на рынке, на что обратить внимание при выборе проекта и с какими рисками можно столкнуться.

Что такое инвест-отель

Инвест-отель — это гостиница, где номера принадлежат разным владельцам-инвесторам. Каждый собственник может приобрести один или несколько номеров, а управление всем комплексом осуществляет единая компания-оператор.

Принципиальное отличие от обычного отеля заключается в том, что здание находится не в собственности одного владельца, а разделено между множеством инвесторов. При этом все номера функционируют как единый гостиничный комплекс под управлением профессиональной команды.

Ключевые отличия от апарт-отеля

Формат размещения: в инвест-отеле срок проживания чаще всего ограничен одним месяцем, тогда как в апарт-отеле возможна аренда от 30 дней до 11 месяцев;
Управление: инвест-отель всегда управляется единым оператором, который распределяет доходы между всеми собственниками;
Размер номеров: номера в инвест-отелях обычно компактные, с минимальными удобствами, не подходят для размещения семьёй.

Статус недвижимости и его последствия для собственника

Инвест-отели относятся к коммерческой недвижимости, что влечёт за собой ряд особенностей:

Невозможность оформить постоянную прописку в номере;
Более высокие налоговые ставки по сравнению с жилой недвижимостью;
Отсутствие права на использование материнского капитала или льготной ипотеки;
Более высокие тарифы на коммунальные услуги.

При этом коммерческий статус даёт владельцу большую свободу в использовании помещения — номер можно адаптировать под любые бизнес-цели без ограничений, действующих для жилых помещений.

Принцип работы инвест-отеля

Инвест-отель работает по простой, но эффективной схеме: отдельные инвесторы покупают номера или юниты, а управляющая компания берёт на себя организацию бизнеса — заселяет гостей, занимается сервисом и обслуживанием, ведёт расчёты и выплачивает доходы собственникам.

Схема взаимодействия «инвестор ↔ управляющая компания»

Инвестор приобретает юнит (номер, апартамент или часть гостиничного объекта);
Управляющая компания организует деятельность комплекса, ищет гостей, обеспечивает сервис, следит за загрузкой и отвечает за эксплуатацию;
Все доходы (за вычетом расходов и комиссий) распределяются между собственниками по правилам договора управления.

Перед покупкой стоит внимательно изучить условия договора: как распределяется доход, как учитываются расходы и кто несёт ответственность за недозагрузку. От прозрачности схемы зависит реальная доходность ваших вложений

Мария Корнилова

консультант по инвестициям в недвижимость

Форматы выплат

Гарантированный доход: фиксированная сумма независимо от загрузки номера (обычно на 1–3 года);
Котловой метод: распределение выручки после вычета расходов и комиссии пропорционально площади или числу номеров.

Блок-схема денежного потока

Действие	Исполнитель	Денежный поток
Покупка юнита	Инвестор	—
Заселение гостей	Управляющая компания	Гости → УК
Эксплуатация и сервис	Управляющая компания	Доходы → расходы УК
Распределение прибыли	Управляющая компания	Остаток → инвестор

Расходы и затраты

Эксплуатационные расходы: ремонт, коммунальные платежи, уборка;
Комиссия УК: 10–30%;
Налоги: НДФЛ и налог на коммерческую недвижимость.

Инвест-отель — это долгосрочная инвестиция, требующая понимания структуры доходов и расходов. Важно самостоятельно проверить расчёты оператора и не полагаться только на маркетинговые обещания

Игорь Ямпольский

управляющий партнер девелоперской компании

Виды инвест-отелей

Основные форматы

Городские: стабильный спрос, высокая конкуренция;
Курортные: доходность до 15% в сезон, сильная сезонность;
Загородные: низкий порог входа, непредсказуемая загрузка;
Коливинги-гибриды: сочетание краткосрочного и долгосрочного проживания;
Новостройки под 214-ФЗ: защитные меры для дольщиков, старт дохода через 1–2 года.

Сравнение форматов

Формат	Ср. доходность	Плюсы	Минусы
Городской	7–11%	Стабильная загрузка	Высокая конкуренция
Курортный	9–15%	Пиковые доходы в сезон	Зависимость от сезона
Загородный	6–9%	Низкий порог входа	Менее прогнозируемая загрузка
Коливинг-гибрид	8–12%	Гибкость и актуальность формата	Мало данных по окупаемости
Новостройка 214-ФЗ	6–10%	Правовая защищённость	Доходность после сдачи через 1–2 года

Критерии выбора

Локация и поток гостей;
Опыт девелопера и оператора;
Документация и договор управления;
Финансовая модель (окупаемость, capex/opex);
Налоговая нагрузка и ипотека.

Ключевые метрики при оценке инвест-отеля — реальная загрузка комплекса за последние годы, прозрачность расчётов в договоре и опыт управляющей компании. Без тщательной проверки любые обещания доходности могут оказаться нереалистичными

Андрей Талалихин

инвестиционный аналитик

Чек-лист критериев выбора

Локация с потоком гостей;
Партнёрство с опытным оператором;
Прозрачные условия договора;
Реалистичная финансовая модель;
Надёжная правовая защита.

Риски инвест-отелей

Юридические: статус земли, отсутствие 214-ФЗ;
Экономические: сезонность, рост ставок, инфляция;
Управленческие: смена УК, слабый маркетинг;
Макроэкономика: валютные колебания, форс-мажоры.

Сгладить сезонность и снизить риски недозагрузки помогает диверсификация: выберите отель в разных локациях и с разным спросом

Светлана Дубровина

риелтор

Инвестор вложился в молодую УК и в первый год получил низкую доходность из-за слабого маркетинга. После смены оператора показатели выросли на 20%

Пример

Примеры проектов

Проект	Локация	Статус	Цена входа	Особенности
IN2IT	СПб, м. «Купчино»	Сдан	От 5,5 млн ₽	«Недвижимость как сервис», 252 516 ₽/м²
Salut!	СПб, Пулковское ш.	Сдан	От 5,9 млн ₽	Близость к аэропорту, развитая инфраструктура
Vertical Московская	СПб, Московский р-н	Стройка	—	Гарантированные 75 000 ₽/мес
Адрес	Мытищи, ул. Троицкая	Стройка	От 4,67 млн ₽	Подмосковье, низкий порог входа

Семья Петровых сравнила студию за 6 млн ₽ и юнит в IN2IT. Выбрали инвест-отель и получили 8,5% годовых вместо 5% при самостоятельной аренде

Пример

Vertical Московская — пример сочетания доходности и доступности. Фиксированные выплаты важны для бюджета инвестора

Дмитрий Новиков

аналитик рынка недвижимости

Преимущества и недостатки

Критерий	Инвест-отель	Жилая недвижимость
Доходность	8–15%	4–6%
Налог на имущество	0,1–2%	0,1–0,3%
Управление	УК	Самостоятельное
Прописка	Временная	Постоянная
Ипотека	Коммерческая	Льготная
Коммунальные платежи	+30%	Жилые тарифы

Плюсы: пассивный доход, высокая доходность, сервис и маркетинг УК, выгодная локация, готовая инфраструктура.
Минусы: отсутствие прописки, высокие налоги, коммерческая ипотека, зависимость от УК, сезонность, высокие коммунальные платежи, ограничения личного использования.

Семья Петровых получила чистую доходность на 3% выше у инвест-отеля, компенсировав отсутствие личного управления

Пример

Заключение

Инвест-отели — это коммерческая недвижимость с управляемым доходом, где номера принадлежат разным инвесторам, а управляющая компания организует весь гостиничный бизнес. Формат подходит для получения пассивного дохода 8–15% годовых без участия в операционном менеджменте.

Ключевые итоги

Плюсы: освобождение от операционных хлопот, более высокая доходность, профессиональный сервис и выгодная локация;
Риски: высокие налоги, зависимость от качества УК, сезонные колебания дохода, отсутствие постоянной прописки;
Целевая аудитория: инвесторы с капиталом от 5 млн ₽, занятые профессионалы и диверсификаторы портфеля;
Главный совет: внимательно выбирайте управляющую компанию и проверяйте финансовую модель проекта.

Грамотный выбор проекта и надёжный оператор могут сделать инвест-отель эффективным инструментом диверсификации и сохранения капитала.